La procédure de préemption commence par la déclaration d’intention d’aliéner envoyée par le Notaire à la Mairie lors d’une vente. Cette déclaration n’est exigée que lorsque le bien vendu est dans un périmètre de préemption. Lorsque la commune ou toute personnes titulaire du droit de préemption décide de préempter, elle se substitue alors à l’acheteur. Soit elle préempte au prix et la vente est parfaite soit elle considère le prix trop élevé et fait alors une offre à un prix inférieur. Dans ce cas soit le vendeur refuse de vendre, soit il accepte et en ce cas le juge est saisi pour fixer le juste prix.
L’intervention d’un avocat spécialisé n’est pas exigée par les textes, mais elle peut s’avérer très utile en pratique.
La décision de préemption peut être contestée dans un délai de 2 mois à compter de la notification de la décision. Toutefois, ce délai court différemment selon la nature de l’acte et la date à laquelle la personne qui conteste est censée avoir connaissance de l’acte.
Pour la fixation du prix de la préemption et en l’absence d’accord entre les parties, le juge de l’expropriation est saisi soit par la personne publique soit par le vendeur.
Deux juges différents jugent de la procédure de préemption : le juge administratif et le juge judiciaire. C’est un grand facteur de complexité, de coût et de temps au détriment des justiciables qui ne verront jamais l’ensemble du dossier traité devant un seul juge.
Pour simplifier : le juge administratif est compétent pour la décision préemption. Le juge judiciaire est compétent pour l’indemnisation et la fixation du prix de la préemption.
Pour contester une décision de préemption, le recours à un avocat n’est pas obligatoire. Pour la procédure de fixation du prix de préemption, la personne préemptée doit être représentée par un avocat devant le juge de l’expropriation (depuis le 1er janvier 2020).
L’appel contre un jugement du tribunal administratif nécessite un avocat. De même pour la procédure d’appel contre le jugement fixant le prix de la préemption (depuis le 1er janvier 2020).
Pour la préemption, le juge administratif contrôle la régularité de la procédure et les motifs de la décision de préemption. Il existe une procédure d’urgence en référé de suspension de la décision de préemption.
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