En cas d’absence d’accord sur le prix, la personne préemptée ou la personne titulaire du droit de préemption peut saisir le juge de l’expropriation en vue de la fixation définitive du prix de cession.
Un fois saisi, le juge de l’expropriation organise une visite du bien (on parle de transport sur les lieux). Cette étape est importante puisque le juge se fait son propre avis sur l’état et la consistance du bien.
Chaque partie (personne préemptée, personne titulaire du droit de préemption et commissaire du gouvernement) échange ses arguments. La procédure est écrite. Les demandes formulées à l’oral par les parties ne seront pas prises en compte par le juge de l’expropriation.
Les conclusions du commissaire du gouvernement, partie à la procédure, sont les conclusions de l’expert immobilier de l’Etat. Elles sont très importantes en pratique. Il convient d’y répondre de manière argumentée lorsqu’elles sont défavorables.
Il y a plusieurs méthodes de fixation du prix. Lorsqu’il s’agit d’un bien immobilier, la méthode par comparaison est souvent utilisée. Il s’agit d’une évaluation par comparaison avec des transactions récentes de biens similaires soumis aux mêmes règles d’urbanismes situés à proximité du bien exproprié.
La personne préemptée a accès aux mêmes bases de données que l’administration fiscale pour connaître la valeur du bien et identifier des termes de référence qui permettront au juge de l’expropriation de fixer le prix. En effet, à l’occasion du débat devant le juge de l’expropriation, il est très important de ne pas se contenter de produire des prix glanés sur des sites d’annonce immobilières. Il faut alimenter le débat à l’aide de transactions réellement intervenues (actes notariés ou références de cessions récentes et similaires au bien préemptée).
Les termes de références peuvent être obtenus par demande écrite à l’administration fiscale. La base PATRIM (sur le site internet impots.gouv.fr) fournit d’importantes références. Citons également la récente base de données « Demande de valeurs foncières ». Enfin, les notaires ont leur propre base de données : la base Biens.
Cette recherche de termes de comparaison est une étape essentielle pour augmenter le prix devant le juge de l’expropriation. L’aide d’un avocat spécialisé vous permet d’augmenter ce prix.
