Délimitation du droit de préemption
La déclaration d’intention d’aliéner du propriétaire
La décision de préemption-contestation
L’exécution de la préemption
La renonciation à vendre
Préalablement à l’adoption d’une décision de préemption, il convient d’instituer cette préemption dans un périmètre, à moins qu’elle ne résulte de la Loi.
Pour le droit de préemption urbain, une délibération du conseil municipal ou de l’établissement de coopération intercommunale fixe le périmètre qui ne peut couvrir que des zones urbaines ou à urbaniser du plan local d’urbanisme.
En dehors de ce périmètre ou en l’absence de périmètre délimité, le droit de préemption ne peut être exercé.
Le vendeur, son notaire en général, sont tenus, lorsqu’ils se trouvent dans un périmètre soumis au droit de préemption, d’informer le titulaire du droit de préempter (mairie ou toute personne titulaire du droit de préemption) de l’intention d’aliéner ou encore de céder leur bien.
Cette déclaration doit être faite à peine de nullité de la cession. Autrement dit, le défaut d’information du titulaire du droit de préemption (mairie ou toute personne titulaire du droit de préemption) peut entrainer la nullité de la cession.
La décision de préemption doit intervenir dans un délai déterminé : deux mois pour le droit de préemption urbain. Elle comporte l’indication du prix auquel la collectivité préempte.
La préemption doit être motivée par un projet existant ou futur, mais suffisamment certain, en cas de mise en œuvre du droit de préemption urbain.
Cette condition est posée à peine de nullité prononcée par le juge administratif.
La décision de préemption peut être contestée devant le juge administratif y compris par une procédure d’urgence appelée référé suspension qui permet d’obtenir la suspension de la décision de préemption en quelques semaines.
La préemption mentionne un prix qui est soit le prix de cession soit un prix inférieur.
Si le prix de la préemption est le prix du vendeur, la vente est parfaite et le vendeur ne peut pas renoncer à vendre. Il peut toujours contester la décision devant le juge administratif y compris en urgence.
Si le vendeur accepte la préemption au prix inférieur fixé par le titulaire du droit, la vente est parfaite.
Si le vendeur refuse un prix inférieur, le titulaire du droit de préemption peut renoncer ou saisir le juge de l’expropriation en vue de fixer le montant de la cession.
Le vendeur préempté peut renoncer à vendre uniquement dans l’hypothèse où la préemption n’est pas faite au prix, car si la vente est faite au prix, la vente est parfaite sans que la personne préemptée puisse renoncer à vendre.
Contrairement à l’expropriation qui est une cession forcée, il existe une possibilité de faire échec à la préemption, en renonçant à vendre lorsque l’administration qui préempte offre un prix inférieur.
L’acquéreur évincé, tout comme le vendeur, peuvent contester la décision de préemption devant le juge administratif.
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